Vanliga frågor gällande hyreslagen

För dig som hyr eller någon gång planerar att hyra en bostad kan hyreslagen komma att bli en riktigt bra vän att ha bakom ryggen. Som vän menar vi alltså att man som hyresvärd, och hyresgäst, har koll på vad som gäller i hyreslagen. I denna kan man hitta alla regler, lagar och riktlinjer som både hyresvärd och hyresgäst ska förhålla sig till då en bostad hyres ut. Däremot kan hyreslagen vara något invecklad, och det finns ett flertal segment att ta sig igenom. Vi kommer ta dig igenom de vanliga frågorna om hyreslagen!

Hyreslagen om att ha en inneboende 

Låt oss börja med att reda ut vad som egentligen gäller för dig som vill hyra ut, eller som redan hyr ut, till en inneboende. Detta är lite av en invecklad fråga som många väljer att tolka lite på egen hand, och ofta kommer man undan med det. 

Däremot är man som uthyrare ute och cyklar om man försöker ta sig undan hyreslagen, för faktum är att det är olagligt att hyra ut en bostad om man inte gör det baserat på de underlag som egentligen är giltiga. Och just när det kommer till inneboenden finns det en hel del saker att förhålla sig till idag tack vare de skärpta reglerna.

Innan den lite mer ordentliga hyreslagen om uthyrning för inneboende trädde i kraft så var det absolut inte ovanligt att man som uthyrare fifflade lite med detta för att få snabba pengar utan att behöva redovisa för vad man höll på med. Det är väldigt mycket lättare att dölja en inneboende än att dölja uthyrning av en hel bostad. 

Idag är det dock andra regler som gäller. Beroende på vad just din bostadsrättsförening säger om att hyra ut en bostad i andra hand så kan situationerna se lite olika ut, men ofta måste du som äger bostaden ansöka om att få hyra ut den – det vill säga även för inneboende. 

Detta är dock inte självklart, och i vissa fall är du som bor i bostaden inte skyldig till att anmäla en inneboende. Däremot är det onödigt att riskera onödiga konflikter, så vi rekommenderar en öppen och ärlig dialog kring detta. 

Skulle det däremot visa sig att du som boende måste ansöka om att ha en inneboende och de då inte godkänner din ansökan, men du ändå väljer att hyra ut, riskerar du som bostadsägare att bli av med hyreskontraktet. Detta gäller framförallt om uthyrningen går mer åt andrahandsuthyrning än inneboende. 

Detta gäller för dig som inneboende 

Men vad gäller då egentligen för den som är inneboende? Jo, till att börja med så måste du som ska hyra ut till en inneboende själv bo i samma bostad. Sen får du som hyresvärd inte heller ta betalt för mer än den del av bostaden som hyresgästen får tillgång till. Får hyresgästen tillgång till delade ytor en del av det också räknas in. 

Du får alltså ta ut en hyra, men den får inte vara orimligt hög i förhållande till den yta du hyr ut. Däremot är man tillåten att lägga på en viss procent på hyran om du hyr ut en del av din bostad möblerad, samt om internet, el och liknande ingår. 

Skulle du vilja hyra ut till fler än en inneboende är det också möjligt, men då gäller också att de tillsammans inte betalar en högre hyra än vad du själv betalar till bostadsrättsföreningen eller den fastighetsägare du hyr av. 

För att det inte ska uppstå några svårigheter mellan dig som hyresvärd och dina inneboenden bör ni alltid skriva ett tydligt kontrakt. Där ska det stå exakt vad som ingår i hyresgästens boendeyta, om tv, el och internet ingår, om och isåfall vilka delade utrymmen hen har rätt till att använda, samt hur länge hyresavtalet gäller. 

Ju tydligare du är desto bättre, och desto enklare blir det att hantera ett ärende om det skulle uppstå några missförstånd. Kom ihåg att ett löpande kontrakt innebär att du som hyresvärd kan säga upp den inneboende när som, dock med inräknad uppsägningsperiod. Vid fasta avtal gäller det datum då avtalet går ut. 

• Som hyresvärd för inneboende måste du själv bo i bostaden samtidigt, annars kallas det för andrahandsuthyrning och måste ansökas om

• Kontakta din bostadsrättsförening eller den fastighetsägare du hyr av och kolla om de är okej med inneboende. Detta är inget måste, men det är alltid bäst att ha en öppen och ärlig dialog för att inte skapa onödiga problem

• Hyresvärden får inte ta allt för mycket betalt för den yta den inneboende har tillgång till, det vill säga inklusive delade utrymmen. Absolut inte mer än det hyresvärden själv betalar.

• Vid tillgång till delade utrymmen, tv, internet och liknande har hyresvärden rätt att ta lite mer betalt

• Det är okej att ha flera inneboenden, men fortfarande så får hyran för de tillsammans inte överstiga det som hyresvärden själv betalar

• Det är alltid bäst att skriva ett tydligt kontrakt om vad som gäller med ytor, tillgångar och uthyrningsperiod för den inneboende

Hyreslagen om uppsägning och uppsägningstider 

När det kommer till uppsägningar och avbrutna avtal kan det även där vara något svårt att veta vad som faktiskt gäller, vilka rättigheter man har, samt hur, när och om ett avtal bara kan avbrytas tvärt. Här får man utgå från vilken typ av avtal det gäller, hur kontraktet är utformat, samt vilken boende det handlar om för att få ett någorlunda tydligt svar.

Det hela grundar sig i alla fall i att ett hyresavtal gäller tills vidare så länge inte något annat sagts. Detta ska alltså bestämmas redan då man skriver på avtalet och låter hyresgästen tillträda bostaden, annars kan det bli problem. Fasta avtal gäller dock för en viss period, och då är både hyresvärd och hyresgäst fullt medvetna om vilket slutdatum som gäller. 

Däremot kan det behöva avtalas om ett uppsägningsdatum om hyreskontraktet pågått i mer än nio månader. Då har hyresgästen rätt att veta om när hyresperioden kommer ta slut, där både måste vara överens. 

Om det istället rör ett så kallad flytande avtal så är uppsägningstiden obestämd, och då måste dessa sägas upp med båda parters medkännande för att det ska gälla. Sen kan detta med uppsägning och uppsägningstider se lite olika ut beroende på vem det är som tar initiativet. 

Hyresvärden vill säga upp kontraktet 

Vanligen gäller en uppsägning som kommer på hyresvärdens grunder så kommer hyresgästen få en månad på sig att flytta ut, det vill säga en uppsägningsperiod på 1 månad. Detta gäller för andrahandskontrakt, vilket då börjar det gälla när hyresvärden beslutar om det (så länge hyresgästen blivit ordentligt informerad).

Om det däremot gäller ett andrahandskontrakt på längre än 3 månader så har hyresgästen också rätt att kräva en uppsägningstid på 3 månader vid behov. Hyresvärden har dock fortfarande rätt att besluta om och när uppsägningen ska ske. Uppsägningen måste ske skriftligt och från båda parter, så länge det inte gäller en period på under 3 månader. 

För förstahandskontrakt har hyresgästen ett besittningsskydd som gör att hyresvärden inte kan säga upp kontraktet så länge inte hyresgästen gjort några avtalsbrott. Sådant är exempelvis att inte betala hyran eller att uppföra sig riktigt illa och störande. 

Har man grundliga bevis för det här ska hyresgästen även få en andra chans med en varning, och om inte det hjälper ska hyresnämnden ta sig an ärendet för att besluta hur det ska ske. Däremot har hyresgästen ofta rätt till en nio månaders uppsägningstid tack vare besittningsskyddet, om det gäller det vill säga. 

Vissa hyreskontrakt i förstahand är lite mer komplicerade än så, och har man avtalat om annat är det inte säkert att besittningsskyddet gäller direkt. Oavsett så är uppsägningstiden bättre än andrahandskontrakt. 

En annan fördel är också att hyresgästen har även chans att göra upp för sina misstag innan det att avtalet avslutas – det är väldigt mycket svårare att säga upp ett förstahandskontrakt än ett andrahandskontrakt. 

Hyresgästen vill säga upp kontraktet 

Går vi istället in på de scenariot där hyresgästen väljer att säga upp kontraktet så har man där inte alls lika mycket att säga till om. Vill du som hyresgäst säga upp ert kontrakt måste du inte bara vara väldigt tydlig och verkligen informera hyresvärden om vad det är som gäller, det är också ett måste för dig att betala hyran i fortsatt tre månader efter uppsägningen. 

När uppsägningen kommer från hyresgästen gäller nämligen alltid att uppsägningsperioden är på tre månader. Detta kan det ofta göra även i motsatta fall, men då är det inte riktigt lika självklart. Sen kan det i vissa fall också var nödvändigt för dig som hyresgäst att begrunda din uppsägning på något. 

Trots att det verkar som en rätt svår fråga så finns det oftast en lösning på problemet. Så länge ni båda är noggranna med att skriva ett ordentligt avtal innan hyresbostaden börjar användas, det vill säga ett avtal där allt står, har ni alltid det att gå tillbaka på. Se till att hålla en god relation för att göra uppsägningen så smidig som möjligt!

Hyreslagen om störande grannar

Ett moment som många hyresgäster har, eller kan, stöta på är just ett störningsmoment som störande grannar. Detta är såklart aldrig roligt, och det kan faktiskt gå så långt att man i vissa fall känner att man vill byta bostad på grund av irritation och försämrad boendemiljö. Däremot finns det åtgärdar att testa innan det att man söker efter ny bostad.

Om du som hyresgäst upplever att grannarna runt omkring i lägenhetshuset stör så pass mycket att det faktiskt påverkar dig och din livsstil, din hälsa och ditt mående så har du all rätt att säga till. Enligt hyreslagen har hyresvärden en skyldighet att se till så hyresgästen trivs i bostaden och omgivningen, och att hen då inte utsätts för störningar.

Om störningarna är skadliga för hälsan eller om de försämrar hyresgästens bostadsmiljö är hyresvärden då ansvarig för att åtgärda problemet. Bedömds störningarna som påfrestande, och faktiskt ses som verkliga störningsmoment även för allmänheten måste hyresvärden göra något åt saken. 

Däremot kan ett störningsmoment som man vill ska åtgärdas inte baseras på om en viss person är lite extra känslig eller om man exempelvis jobbar natt - dessa anses då inte som störande för allmänheten. Skulle det visa sig att hyresvärden inte anser att störningarna är betydande, trots att de räknas som störande för allmänheten, kan du som hyresgäst skicka en till hyresnämnden för att få det beprövat.

Därifrån kommer ditt ärende bedömas om huruvida det faktiskt är störande och måste göras något åt från hyresvärdens sida, eller om det inte är giltigt. Grava störningar ska åtgärdas genom att hyresvärden kontaktar grannarna för att be dem ändra sig. Händer det inte något där kan det finnas rättigheter att förverka grannarnas boende. 

Kom ihåg att du som hyresgäst och som upplever störningar alltid bör skriva ner vad du upplever, på vilket sätt det stör, samt när och hur det sker. Har du kontaktat hyresvärden bör även det finnas bevis på, så att du har något att stå på om det skulle uppstå missförstånd. 

Med det på handen kan du även ha rätt till nedsatt hyra under tiden störningarna har pågått och hyresvärden inte gjort något åt saken. Det finns också möjligheter att kontakta störningsjouren med hopp om att få bukt på störningarna rätt omgående, det vill säga innan ärendet beslutats gå vidare till hyresvärd och hyresnämnd. 

Hyreslagen om renovering

Bor du i en bostad där hyresvärden helt plötsligt kommer med ett förslag eller en önskan om att bostaden ska renoveras så har du som hyresgäst rätt att säga ifrån. Det är dock inte alltid lätt att ha koll på vad hyreslagen säger om sådana händelser, inte minst då reglerna och rättigheterna kan skilja sig åt mellan olika kontrakt och bostäder.

Däremot är det att faktum att du som hyresgäst alltid har rätt att få reda på att en renoveringen möjligen kan ske, där du också ska få två månader på dig att fundera över saken innan det att ärendet (vid ett nej) går vidare till hyresnämnden. Om hyresgästen godkänner förslaget är det bara att sätta igång. 

Något som dock kan vara bra att veta om är att äganderätten i en sådan här situation ofta är rätt stark. Det innebär alltså att den som äger bostaden som då ska renoveras ofta kan få rätt om det visar sig att ett underhåll eller renovering ska göras. Detta gäller exempelvis om ett stambyte även innebär renovering av kök och badrum.

Du som hyresgäst har dock inte rätt att besluta om en renovering eller ett underhållsarbete ska ske, utan det får du isåfall ge som ett förslag för att sen låta hyresvärden gå vidare med. Vanligt är att man vid ett förstahandskontrakt ofta kan samråda mellan hyresvärd och hyresgäst, vilket även kan ske vid andrahandsuthyrning med bra sämja. 

Oavsett vad så är det ett faktum att hyresgästen alltid måste frågas och därefter få ge sitt godkännande, och om inte så kan ärendet beprövas. Kommer det ske stora förändringar i bostaden som hyresgästen inte går med på, eller om hyresvärden helt glömmer fråga om lov, kan hyresvärden straffas.

Höjda hyror vid renovering och underhåll

En annan rättighet som hyresvärden har är att höja hyresgästens hyra i och med att en renovering eller ett underhåll ska ske. Ofta ökar dessa värdet på bostaden, och då är det också en naturlig följd att hyran stiger. Somliga åtgärder kommer dock inte påverka hyran, och då är det även lättare att ta ärendet igenom utan att behöva be om lov. 

För att du som hyresgäst inte ska hamna i kläm eller få problem med bostaden om det visar sig att hyresvärden vill förändra något bör du alltid se till att försöka förhandla så bra som möjligt. Det är inte omöjligt att komma överens om en passande lösning för båda, och så länge du är med på tåget blir det ofta bara för det bättre. 

Tänk på att du alltid ska få en viss betänketid innan möjlig renovering sätts igång. Skulle du absolut inte vilja gå med på de ändringar som hyresvärden vill göra i bostaden har du rätt att säga upp den för att kunna flytta ut innan renoveringarna, dock bara om det är avtalat och påskrivet från båda. 

Hyreslagen om andrahandsuthyrning

För att en andrahandsuthyrning av en bostad ska ses som godkänd är det nödvändigt att du som bostadsägare eller hyresvärd ansöker om detta, samt att du vid ett godkännande inte tar alldeles för höga hyror. Många hyresvärdar har genom tiderna lyckats få in väldigt mycket pengar bara genom andrahandsuthyrning, något man satt stopp för idag. 

Detta är ju bara positivt för dig som hyresgäst, medan det kan kännas lite som en tröskel för hyresvärden. Dock är det fortfarande ett bra sätt att få in lite extra inkomst och få in någon som underhåller lägenheten, och så länge du fått godkänt av bostadsrättsföreningen eller fastighetsägaren har du tillåtelse att hyra ut i andra hand. 

Skulle det däremot visa sig att du som hyresvärd har brutit mot dessa två regler, alltså att ansöka om uthyrning samt ta mer betalt än tillåtet, kan du riskera fängelse. Att hyra ut i andra hand utan att fått ett godkännande är brottsligt, och det samma gäller om hyran är för hög. Du riskerar också själv att bli av med din egen bostad.

Hyreslagen om besittningsskydd

Som vi tidigare varit inne på så har man som hyresgäst i en bostad med förstahandskontrakt alltid rätt att få ett så kallat besittningsskydd, alltså att du som hyresgäst alltid har rätt att ha kvar bostaden trots att hyresvärden vill säga upp den. Däremot är reglerna och lagarna olika beroende på vilket kontrakt det gäller, samt vilken lokal eller bostad det handlar om. 

Besittningsskyddet ska i grund och botten finnas där som ett skydd för dig som hyresgäst, som då i olika fall kan ha rätten att ha kvar en bostad trots att hyresvärden vill påstå något annat. Finns det inga starka skäl för uppsägning är det besittningsskyddet som håller kvar dig, ditt kontrakt och bostaden i fråga. 

Men, det här kan också utspelas någorlunda varierande beroende på hur ditt kontrakt ser ut. Om du hyr ett förstahandskontrakt gäller alltid besittningsskyddet, det vill säga att det gäller direkt från det att hyresavtalet börjar. För andrahandskontrakt gäller besittningsskyddet om du hyrt samma bostad i två år, såvida inte uthyrningen gäller med privathyreslagen. 

I vissa fall är det dock möjligt för fastighetsägaren eller BRF:en att omtala besittningsskyddet och även att avsätta det, exempelvis om bostäderna planeras att säljas inom kommande år. Detta är dock inte så vanligt, och du som hyresgäst ska alltid ha rätt att veta vad som gäller samt vad som grundar beslutet i ett icke existerande besittningsskydd. 

Dock vill vi bara poängtera att besittningsskydd inte gäller som standard för andrahandskontrakt som gäller i mindre än två år. Då har hyresvärden rätt att när som helst säga upp kontraktet, och att hyresgästen då måste flytta ut inom ramen av uppsägningsperioden utan särskild inverkan. 

Hyreslagen om förråd

När det kommer till hyresbostäder och förråd så kan det många gånger vara något oklart vad som gäller med just rättigheter om förråd och liknande förvaringsplatser. Dock kan vi göra en sak klar direkt, och det är att alla lägenheter som hyrs ut måste hålla en viss standard. Gör den inte det kan hyresgästen ha rätten att kräva hyresvärden på specifika åtgärdar, för att den här standarden då ska uppfyllas.

Enligt hyreslagen innebär detta att bostaden ska ha tillgång till förrådsutrymme inom fastigheten, det vill säga ett förråd som är till för hyresgästen att använda. Däremot kan man inte kräva att hyresvärden ska sätta in fler garderober, göra plats för barnvagnar eller liknande bara för att man inte skulle få plats med alla sina privata saker – det är inte en skälig anledning att kräva större förrådsutrymme. 

Hyreslagen om tvättstuga

Precis som hyreslagen om förråd så gäller även hyreslagen om tvättstuga på samma sätt. Det innebär alltså att en hyresgäst alltid ska ha tillgång till anordning för hushållstvätt inom fastigheten, eller inom ett rimligt avstånd från den. 

Det finns inget krav på tvättmaskin i själva bostaden, men hyreslagen säger att möjligheten till att tvätta sina kläder måste finnas någonstans för hyresgästen att använda. Det hör till den här standarden som alla hyresbostäder måste uppfylla, annars kan hyresvärden behöva åtgärda problemet på hyresvärdens begär. 

Hyreslagen om husdjur

Det är inte alls ovanligt att man ställer sig frågan om ett husdjur är tillåtet i lägenheten eller en annan hyresbostad då man själv ska flytta in dit. Husdjuret är ju en del av familjen för så många, och då vill man ju självklart ha med den i bostaden. 

Däremot är det inte en självklarhet för alla, framförallt inte för hyresvärdar som ofta hyr ut till personer som inte vill ha eller inte ens tål att ha husdjur i sin bostad. Dock har en hyresvärd sällan rätt att förbjuda husdjur i bostaden, så länge det inte finns några sakliga skäl bakom det. En fastighet anpassad efter allergiker är ett sådant undantag. 

Sen är det inte helt ovanligt att husdjur förbjuds i det kontrakt eller de villkor som hyresvärden bestämt. Men faktum är att detta då egentligen inte är giltigt om skälen bakom beslutet är sakliga. Det här gäller oavsett om det rör sig om förstahandskontrakt eller andrahandskontrakt, och oavsett om det är en privatperson eller ett företag som hyr ut. 

Något som du som hyresgäst med husdjur bör veta om är att ditt husdjur kan orsaka följder som kan göra dig ersättningsskyldig, eller som till och med kan få ditt kontrakt uppsagt i förtid. Om husdjuret förstör lägenheten, eller om det ses som ett störningsmoment för grannarna kan det uppstå klagomål från flera håll. Tänk på det för att inte skapa problem i onödan!

Hyreslagen om garage

Sist men inte minst så vill vi gå igenom vad hyreslagen säger om garage, och vad du som hyresgäst har för rättigheter där. Kort sagt så har du som hyresgäst inte rätten att kräva en garageplats av hyresvärden, utan det får isåfall ses som ett extra plus om det finns att tillgå i och med hyrning av bostaden. 

Då kan du behöva ställa dig i kö och sen vänta på att garageplatsen blir ledig under tiden du hyr bostaden. Kom ihåg att garageplatsen ofta hanteras med ett särskilt avtal om vad som gäller där, det vill säga om hyran, hyresperiod, uppsägning och så vidare. Hyran ska dock inte vara högre än marknadsvärdet. 

Sen kan garageplatsen och kontraktet för det se lite olika ut beroende på om det är en separat tillgänglighet eller om det alltid ingår i priset på bostadshyran. Vill du inte ha ett garage eller om du vill säga upp det separat är det alltså inte alltid möjligt, men ofta kan man ändå förhandla med hyresvärden. 

Glöm inte att du som hyresgäst alltid kan få hjälp att hantera ärenden som påverkar dig och bostaden du hyr, samt ekonomiska frågetecken och allmän trivsel. Gör det inte svårare än vad det är genom att hålla en god ton till hyresvärden så gott det går!