Regler kring hyra av lägenhet regleras i 12 kap Jordabalken, även kallat hyreslagen. Din hyresgäst är relativt väl skyddad mot att bli uppsagd från sin bostad. Men det finns en del saker som gör att man faktiskt vill eller behöver säga upp sin hyresgäst, och en del saker att tänka på vid kontraktsskrivning. Vi har försökt reda ut begreppen här nedan.
Hyreslagen
12 kap Jordabalken är tvingande till förmån för hyresgästen. Det betyder att du som hyresvärd inte kan göra ett eget avtal med hyresgästen om villkor som avviker från lagen till nackdel för hyresgästen, om inte någon av bestämmelserna i 12 kap Jordabalken säger något annat.
Generella regler vid uppsägning
Hyresavtal som sägs upp och gäller på obestämd tid har tre månaders uppsägningstid. Om uppsägningstiden är tre månader, så gäller de tre månaderna från nästa kalendermånads start. Alltså tre månader plus de dagar som är kvar i månaden. Du måste kunna bevisa att din hyresgäst tagit del av uppsägningen, och om denne har besittningsrätt, dvs rätt till förlängning måste du även ange en orsak till uppsägningen. Olika uppsägningstider gäller för olika långa hyreskontrakt. Exempelvis måste hyresavtal som skrivits på kortare än nio månader inte sägas upp men för längre avtal gäller som huvudregel tre månader och det måste ske genom delgivning. Det betyder att man måste vara helt säker på att hyresgästen faktiskt fått uppsägningen. Det enklaste sättet är att leverera uppsägningen personligen eller att skicka den med rekommenderad post så att du får hyresgästens påskrift att uppsägningen kommit fram.
Vad är besittningsrätt
Normalt har en hyresgäst efter en tid något som heter besittningsrätt. Besittningsrätt är ett skydd för hyresgästen mot sin hyresvärd och betyder att man har rätt att bo kvar. Om man har besittningsskydd har man rätt att få sitt hyresavtal förlängt ifall hyresvärden säger upp hyresavtalet och kräver att hyresgästen ska flytta ut. Som inneboende har man inte någon besittningsrätt, det kan man läsa mera om i 12 kap 45 § 3 p Jordabalken. Huvudregeln är att automatiskt besittningsskydd träder i kraft nio månader efter tillträde till bostaden. Att i efterhand få hyresgästen att avstå sitt besittningsskydd kräver hyresgästens medgivande.
Vad kan bryta en besittningsrätt
Den vanligaste orsaken till att blir av med sitt hyreskontrakt är att hyresgästen misskött sig genom att inte betala hyran eller betalat för sent flera gånger. Detta är en besittningsbrytande grund och innebär att kontraktet kan brytas.
Andra orsaker är störningar. Men det måste vara upprepade störningar – och vad som kan anses vara normalt – för att man till slut kan tvingas flytta. En sen fest då och då är normalt inte tillräckligt för att hyreskontraktet ska kunna brytas. Exempel på störningar är bråk och våld. Särskilt allvarligt ser man på hot och våld som utgör direkt fara för omgivningen. Vanvård av lägenhet och gemensamma utrymmen, festande långt in på natten och otillåten andrahandsuthyrning är andra beteenden som kan innebära att en hyresrätt förverkas.
Regler kring hur uppsägningen ska gå till
Hyreslagstiftningen är strikt. En uppsägning måste göras på rätt sätt för den ska vara giltig. Kraven innebär bland annat att man ska ange de skäl man har för att inte gå med på förlängning.
I uppsägningen måste dessutom information finnas om att hyresgästen kan hjälp av hyresnämnden för medling. Saknas just den informationen blir uppsägningen ogiltig.
Vill man till exempel höja hyran, ställs också hårda krav. Hyresgästen ska kunna ta ställning till ett konkret förslag där de nya villkoren tydligt ska framgå. Det vanligaste är att hyresvärden tar fram ett helt nytt avtal som hyresgästen kan bedöma och ta ställning till.
Vad gör jag om jag vill säga upp en hyresgäst?
Vid uppsägning på grund av störningar som våld och bråk ska du skriftligt meddela socialförvaltningen att hyresgästen blivit uppsagd. Du kan själv säga upp kontraktet, men om hyresgästen inte medger uppsägningen kan du ansöka om vanlig handräckning/avhysning hos Kronofogden. Kronofogden kan då utfärda ett beslut (utslag) där det står att hyresgästen ska flytta. Du kan också vända dig till hyresnämnden eller tingsrätten för att få en dom.
När det finns ett beslut på att hyresgästen ska flytta är det Kronofogden som ska genomföra vräkningen då datumet för utflyttningen har passerat. Det är bara Kronofogden som kan vräka en hyresgäst om den inte flyttar frivilligt.
Kan jag säga upp en hyresgäst som inte betalar hyran?
Du som hyresvärd har inte rätt att göra någonting emot hyresgästen utan kronofogdens hjälp. Det bästa du kan göra är därför att vända dig direkt till kronofogden.
Hyresgästens rätt till sin bostad är stark på grund av besittningsskyddet.
Agera snabbt
Som hyresvärd bör man ha som vana att agera och inte vara passiv när problem uppstår och du vill säga upp en hyresgäst. Det är hyresvärden som ska bevisa att hyresgästen gjort sig skyldig till avtalsbrott. Därför bör du dokumentera alla störningar, klagomål och händelser. Finns det en störningsjour kan denna ge sig ut direkt när något inträffar. Grannarnas klagomål är bra att skriva ner. De kan fungera som vittnesmål.
Att säga upp en hyresgäst kan vara en långdragen process och därför är det viktigt att agera direkt när problem uppstår. Innan man kan ta ärendet till Hyresnämnden för prövning ska hyresgästen även ha fått en varning, och en chans att bättra sig. Sker ingen förbättring så prövas ärendet.
